Upravljanje i održavanje zgrada

Što su nekretnine?

Nekretnine su "čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno" (Čl. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Tako slijedi da su i građevine i zemljište nekretnine. Nekretnine su, dakle složene, organske cjeline koje sadrže različite uređaje i dijelove te je za odgovarajući pristup nužno uzimati u obzir njihovu složenost.

Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i Upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju Upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati Upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici. Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su zajednici, pored ostalog, dužni brinuti se i za nekretninu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Koji su temeljni dokumenti o upravljanju zgradama?

Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati Upravitelja. Također je ovim Zakonom, kao i podzakonskim propisima (uredbama i sl.) propisano da se mora plaćati minimalno 1,53 kn/m2 mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi, poput osiguranja zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala, kao i ostali nužni i poželjni radovi. Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze dva temeljna ugovora, i to: a) Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" - potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava Upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Ovim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi upravljanja i korištenja zgrade, a posebice: veličina suvlasničkih dijelova zgrade uvjeti i način upravljanja zgradom pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički Upravitelj, Upravitelj), i opseg poslova koje će obavljati ta osoba osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema Upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa. b) Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) kojemu pripadaju prilozi "Program održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade". Ovim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i Upravitelja zgrade, a osobito: sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja poduzimanje hitnih i nužnih popravaka pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja mjesečna naknada Upravitelju, i to u iznosu od 10% od mjesečne naknade koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja zgradom, u skladu s člankom 10. i 12. ovoga Ugovora zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti odgovornost za obavljanje poslova i druga pitanja Na pitanja koja nisu utvrđena ugovorom o upravljanju zgradom primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.

Kako se sklapa ugovor o upravljanju zgradom?

Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno - 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom. Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora

Tko su vlasnici, suvlasnici i etažni vlasnici zgrade?

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog Upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Koje su obveze vlasnika - suvlasnika?

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

O čemu i na koji način odlučuju suvlasnici?

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku. U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o: donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine primjerenom osiguranju zgrade imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika imenovanju i opozivu zajedničkog Upravitelja imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana određivanju i promjeni kućnog reda iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo o drugim poslovima koje predloži Upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi ne pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika. Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.

Tko može biti upravitelj?

Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stekli su se uvjeti da se uz postojeće gradsko stambeno komunalno poduzeće – i druge pravne i fizičke osobe mogu baviti upravljanjem zgradama. Tako Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih Upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a to je u našem slučaju Grad Dubrovnik, imenovati prinudnog, odnosno privremenog Upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.

Koje poslove obavlja upravitelj?

Poslovi, prava i obveze Upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te, pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici ovlašćuju Upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
• utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
• raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom upravljanja
• raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
• osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu
• uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade,
• na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela
• zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti.

• puknuće vodovodne instalacije,
• puknuće ili propuštanje kanalizacije,
• propuštanje u plinskom i toplifikacijskom sustavu.

Tko je predstavnik suvlasnika?

Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje. Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.), te je u stalnoj vezi s Upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlučuju suvlasnici. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, kako za suvlasnike, tako i za Upravitelja, jer je on prva i prava osoba u razgovorima oko zadaća Upraviteljstva zgradom.

Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

- s Upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme

• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve
• na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica) odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama
• sklopiti ugovor s nadstojnikom
• pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju
• zastupati suvlasnike prema Upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni Upravitelju
• organizirati naplatu zajedničkih troškova.

• sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi Upravitelj
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima

Koji je odnos predstavnika suvlasnika i upravitelja?

Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te Upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad Upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i Upravitelja, preduvjet je dobre suradnje.

Što je pričuva te kako se obračunava i prikuplja?

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva. Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja Upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

Što se plaća iz pričuve?

Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Koliko iznosi naknada upravitelju?

Za svoj obavljeni rad, Upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve. Visina naknade stvar je dogovora Suvlasnika i Upravitelja.

Mora li zgrada biti osigurana?

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog. U Dobrom Domu predlažemo da se zgrada dodatno osigura od požara i nekih drugih opasnosti.

Da li zgrada mora imati protupožarnu zaštitu?

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

Što radi dimnjačarska služba?

Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.

Kada se provodi deratizacija i dezinsekcija?

Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje. Deratizaciju za sada plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Deratizacija je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.

Da li je potreban redovni mjesečni servis dizala?

Za sva dizala propisan je redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Tko provodi redovnu godišnju kontrolu dizala?

Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.

Što obuhvaća atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija?

Atestiranje obuhvaća:

• Gromobransku instalaciju
• Instalaciju plina
• Instalaciju struje

Koji su glavni problemi na i u zgradama?

Glavni problemi na i u zgradama su:

• Dizalo - u velikom broju zgrada potrebno ga je potpuno obnoviti.
• Krovovi - u velikom broju zgrada potrebno je zamijeniti dotrajali pokrov s novim, odnosno obnoviti izolaciju ravnog krova.
• Pročelja zgrada - odnosno fasade zgrada u vrlo su lošem stanju, što nije samo estetski nepoželjno, već vlasnici moraju trpjeti posljedice lošije izolacije svoje nekretnine pa stoga plaćaju veće račune grijanja, a također ubrzano dolazi i do ostalih većih oštećenja.
• Instalacije - na i u zgradama također zauzimaju mjesto među velikim problemima zgrada, i to i zbog svojega značaja kao i zbog svoje dotrajalosti (odnosi se na strojarske, vodovodne, kanalizacijske kao i na rashladno-toplinske te dimovodne instalacije).

Kako riješiti glavne probleme na i u zgradama?

Putem zajma u sustavu tvrtke Dobar Dom d.o.o. moguće je postići rješenje. Sanacija kao i unapređenje sada je nadohvat ruke. Kao primjer rješavanja jednog od problema ističemo uvođenje kalorimetara – novog načina plaćanja grijanja koji od ove godine na naše tržište ulazi na velika vrata. Upravo su u pripremi zakoni koji će urediti dosadašnje zastarjelo plaćanje potrošnje topline po kvadraturi te će svako plaćati samo po ostvarenom utrošku. Zadovoljavajuće tehničko i financijsko rješenje moguće je pronaći već sada pomoću našega zajma i tehničke izvedbe naših provjerenih kooperanata tvrtke Siemens, Otis....